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景瑞控股(1862.HK) :稳健扩张 多点开花

2018-12-12 17:45
来源: 格隆汇
编辑:东方财富网

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  景瑞控股聚焦一线及强二线城市的住宅开发、公寓、办公,致力成为“最懂建筑和生活的资产管理引领者”。下面有请景瑞控股的CFO陈总:

  陈超:首先感谢大家参加我们这次公司的分享会,下面跟大家交流一下我们公司的基本情况,包括今年的业绩和未来的战略。

  景瑞控股,创始于1993年,总部位于上海,作为以上海为中心深耕长三角的发展战略,公司综合实力是TOP50的房地产企业,聚焦于地产主业,布局住宅、公寓、办公业态,打造有品牌影响力的综合性地产集团。景瑞于2013年10月在香港交易所主板上市,代码1862.HK,目前市值30亿港元。公司大的方向是聚焦核心一、二线城市,在效率与效益上更加注重双轨并行景瑞控股旗下有五个平台,目前最大的平台是景瑞地产,然后是悦樘公寓,还有锴瑞办公、合福资本和优钺资管。

  我们的合约销售是逐年增长的,区域布局越来越合理,实现盈利的同时效率也在不断提高,在资源的储备上也是比较优质的。

  2018年上半年到6月30日累计合约销售额95.3亿,合约销售单价是26028元/平方米,跟去年同比增长67.4%。截止到10月底,合约销售额为184亿,预计全年合约销售额将达到240亿。

  在2018年中期结转销售额21.6亿,上半年结转会少一些,结转主要集中在下半年。我们在物业管理,物业租赁包括装修方面都有非常大的突破,在2018年会有比较好的增长。

  关于物业销售,公司从2016年在三四线城市大量去化库存,2017年基本完成了三四线的去库存,2018年上半年合约销售中一二线城市占比上升到96%。目前公司的土地储备主要集中在以上海为中心的长三角区域,环渤海区域的北京和天津,以及华中区域的武汉和重庆,未来我们希望在大湾区能有所突破,目前已设立了团队在大湾区进行拓展。

  2018年上半年公司合约销售回款率是90%,去年全年回款率是93%,在回款上我们在行业内排名靠前。销售毛利率这几年逐年提高,从2014年的17%提高到2018年中期的25%,全年下来销售毛利率预计也会保持25%左右,包括未来因为我们的土地成本以及对应的价格,土地成本现在平均在5000块多一些,平均销售价格在22000元,维持在25%左右的毛利率我们是有信心的。

  目前手上土地储备资源,截止2018年8月底总货值770亿元,其中可售货值709亿,权益总货值437亿元,97%都分布在一二线城市。

  公司的业绩亮点包括,1。继续聚焦四大核心城市群,长三角、环渤海、华中及大湾区,2。在一线城市持有很多优质物业,3。审慎的土地收购策略及充足的土地储备,4。定制化服务提升产品价值和客户满意度。

  我们在一线城市目前持有大量优质的物业,分别属于悦樘公寓及锴瑞办公两个平台。

  在悦樘公寓平台,现在的长租公寓总共有12个物业,其中自持的有10个,其中有9个分布在北京和上海,还有一个是在苏州,另外两个是在南京、杭州,是属于轻资型的。目前我们持有的长租公寓地理位置优越,均位于城市的核心区域,未来价值增长潜力巨大。

  锴瑞办公目前有三个物业,两个在北京,一个在东二环,一个在东三环,上海有一个在张江。

  公司取得土地有一个基本原则,对于开发类的毛利率在25%以上,净利润率在10%以上,今年下半年因为市场的影响,我们更进一步调整了对土地储备的要求,影响净利润率在12%以上,在拿地的过程中坚定一二线的核心布局,我们会锁定这个战略不会调整,我们坚信一二线城市未来风险包括成长性,深耕下去对公司带来的利润空间有一定的保障。另外把控投资的节奏,我们在今年的投资量并不会特别多,因为我们考虑到接下来会有更好的机会。招拍挂拿地与二级市场基本上是50%与50%的量。还有是把控投资节奏,积极展开合作,基金化运作,到目前为止累积的基金规模达到20亿,现在还有几个基金预备成立,具体细节还在谈,年终预计管理收入费用2200万,这个基金公司成立的比较晚,是2017年下半年成立的,到目前运作的不错。

  这是我们在孵化链条上成立的一个装配公司“品宅”,通过定制化服务提升客户满意度,这是我们定制化产品的案例——杭州天赋项目。我们定制化服务的主要的几个突出的特点,

  第一:高黏性的聚客平台,我们有自己开发的客户的交流平台;

  第二:即插即用的产品开发体系,这个对于客户在户型、装修调整上有很大的帮助;

  第三:柔性供应技术开放系统,客户可以在我们的系统上进行界面的互动,包括我们现在已经开发了互动界面,这还是第一个阶段门槛比较低,后面模块化制造和装备阶段也在开发,这是比较高的门槛;

  第四:端到端一体化信息系统,给客户建造比较好的平台。这是我们定制化产品做的项目,以杭州天赋项目为例,我们的设计和建造理念客户都是非常认同的。

  反映到财务上具体的数字表现,营业收入从2017年开始保持相对稳定的增长,毛利润和毛利率都有所提高,今年上半年的结转毛利率为27.2%。

  结转收入按城市分布情况,跟土地储备分布的城市及后面调整完分布城市相关,所以我们的结转收入城市,2018年都是集中在一二线,三四线很少,包括未来还是在一二线城市为主。

  从2017年开始慢慢调整负债结构,到目前为止其中占的最大的是银行贷款,我们认为未来银行的融资会是一个比较稳定、持续的融资成本比较低的。资本市场的融资包括境内跟境外的债券,另外还有一部分是信托融资,这个数是截止到6月30日,预计信托占比会不断降低。公司综合的融资成本到6月30日是7.32%,全年预计会略有升高。

  未来景瑞的战略,从地产板块来说是围绕“客户洞见”战略,持续扩大定制化产品的落地,这个是我们在一二线城市发挥优势的策略,计划三年后达到100%定制化项目覆盖率。

  悦樘公寓方面目前聚焦北上广深,上海和北京是突破城市,希望在上海和北京深耕把品牌建立起来,未来我们希望在北上广深这几个城市以及周边苏州、杭州这些核心的二线城市实现规模的扩张。锴瑞办公,我们现在的做法是收购老旧的项目,通过改造运营,公寓和运营都是我们的团队,希望通过我们自己的运营改造,在三年后退出,但是长租公寓我们希望长期持有。优钺资管我们今年是20亿的私募股权管理规模,我们希望三年后能够进入到行业的前二十名。合福资本,整合行业上下游生态圈资源,一个是定制化装修的,还有一个是景瑞物业,管理规模是3000万方,在全国排名前50强,今年的净利润也是相当不错的,我们现在也启动了物业国内上市的动作,计划在2020年能够完成报批。

  谢谢,接下来把时间留给大家来交流。

Q&A环节

  Q1:刚才我看您提到的优先票据占比特别高,从10%到20%多,这个对于资金成本和周转有何影响?

  优先票据和公司债券,优先票据是境外的,公司债券指的是境内的,从整个债务的比例来说,把这两块可以看成是一块,它们是属于资本市场的融资,一个是境内的公司债一个是境外的优先票据,境外只有两笔总共加起来7.5亿美金,境内也只有两笔,总共加起来是24.5亿人民币。我们负债总量并不会太大,所以比例也不会太高。而且我们的债务是比较稳定的,这两笔美元债,一笔是2020年的4月份到期,一笔是2021年4月份到期,国内公司债,一个是明年3月份到转售期,一笔债是今年9月份到转售期。今年9月份这笔,我们都成功转售掉了,延续到了明年的9月份,所以在债务的刚性兑付上还是比较少的。

  Q2:公司这边二级市场基金规模已经达到了20亿,规模也应该算是挺大的,现在业绩如何?

  我们的优钺资管是专注房地产私募股权基金的资产管理平台,聚焦机会型和增值型基金,打造房地产领域“端到端”闭环的资产运营能力。2018年上半年新增发起股权基金三支,预计基金规模总额达近人民币20亿元。

(文章来源:格隆汇)

(责任编辑:DF406)

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